Тема следующего номера журнала «Мир Кадастра»  «Говорят, под Новый год»

На злобу дня

 

Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать право на свой дом?

В чём вообще суть проблемы регистрации прав и почему раньше таких вопросов не возникало?

 

С 2004 года согласно Градостроительному кодексу на индивидуальные жилые дома требовалось разрешение на строительство, однако 137-ФЗ, вводивший в действие Градостроительный кодекс, говорил о том, что государство признает те дома, которые были построены до введения в силу Градостроительного кодекса. Наверное, поэтому в 122-ФЗ, законе о регистрации прав, не сильно обращалось внимание, когда дом был построен.

 

Согласно 122-ФЗ, чтобы зарегистрировать права на жилой дом, необходимо было просто предоставить документы на землю и документ, подтверждающий, что дом построен. В начале это был технический паспорт, а с 2013 года — технический план. Если же пытались зарегистрировать права на объект незавершенного строительства, то да, тогда требовалось разрешение на строительство.

 

Кроме того, никогда раньше в законодательстве не была установлена обязанность гражданина, построившего индивидуальный жилой дом, заявить о том, что он построил этот дом кому-либо, и зарегистрировать право на этот дом. Поэтому так уж получилось, что у нас в стране достаточно много домов построено без всяких разрешительных документов, и права на них не оформлены. Речь идет об индивидуальных жилых домах, предназначенных для проживания одной семьи и не более трёх этажей.

 

В 2018 году с 4 августа вступили поправки в Градостроительный Кодекс, изменившие понятие «индивидуального жилого дома». Теперь это дом, у которого надземных этажей не более трёх.

 

До 4 августа прошлого года была оговорка в Градостроительном кодексе, что ИЖС предназначен исключительно для проживания, там не могло быть никаких других помещений, предназначенных для чего-либо. После 4 августа появилась фраза о том, что в индивидуальном жилом доме не могут быть другие объекты учёта, то есть, не может быть помещений.

 

Из всего этого делаем промежуточный вывод: если у вашего заказчика дом со встроенными помещениями, значит он хочет, чтобы там было помещение нежилое, тогда на этот дом обязательно должен быть проект, должно быть разрешение на строительство. То есть вы готовите технический план на основании проектной документации, и дом должен быть введен в эксплуатацию.

 

Важно понять самим и объяснить заказчикам, что в индивидуальном жилом доме не может быть никаких помещений. ИЖС ставится просто как здание, ничего в нём быть не может: ни жилых помещений, ни нежилых, никаких.

 

Резюмируем: разрешение на строительство — документ, который появился в 2004 году. Если дом построен раньше, там не может быть разрешения на строительство. Нужны документы на землю с видом разрешенного использования, позволяющее строить дом. С 2004 года по 4 августа 2018 года на жилой дом, построенный на земельном участке с видом разрешенного использования под ИЖС либо ЛПХ, необходимо было получить разрешение на строительство. С 4 августа 2018 года после отмены разрешения на строительство — появился новый документ, вернее даже два документа: уведомление о планируемом строительстве и уведомление о завершении строительства. То есть, если человек собирается строить жилой дом, ему необходимо в начале подать уведомление о планируемом строительстве в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, и если возражений не поступает, ему можно строить дом в течение десяти лет. По окончанию строительства в течение месяца нужно подать уведомление об окончании строительства. При этом орган, уполномоченный на выдачу разрешения, проверяет соответствие построенного дома не нормам ПЗЗ, а тому разрешению на строительство, которое было в свое время получено.

 

На земельных участках с видом разрешенного использования, связанного с садоводством, до 4 августа прошлого года разрешение на строительство не требовалось, и люди могли строить, что угодно. Регистрировать свои права при этом никто не спешил.

 

С 4 августа 2018 года появилось точно такое же требование, как к индивидуальным жилым домам, в отношении садовых домов.

 

То есть перед началом строительства необходимо было предоставить уведомление о планируемом строительстве, после завершения — уведомление об окончании строительства. В 218-ФЗ внесены правки, которые допускают до 1 марта 2021 года осуществление кадастрового учета и регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право на этот земельный участок.


Значит, если право зарегистрировано, то достаточно просто технического плана. Он в данном случае готовится на основании проектной документации, если она есть, либо декларации.

 

При этом уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, а также уведомление об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилого дома или садового дома, не требуется.

 

На земельном участке, предназначенном под садоводство, до 1 марта 2021 года можно подготовить технический план на основании декларации и зарегистрировать право на этот дом, все равно садовый или индивидуальный жилой дом, без всякий уведомлений.

 

Если индивидуальный жилой дом построен на земельных участках под ИЖС или ЛПХ с 2004 года по 4 августа прошлого года, необходимо было получение разрешения на строительство. До 2004 года разрешение не требовалось.

 

По окончании строительства с 4 августа прошлого года садового дома, жилого дома в течении 30 дней необходимо подать уведомление об окончании строительства.

 

До 1 марта 2021 можно будет без уведомления зарегистрировать право, поставить на учет садовый дом, жилой дом на садовых участках, но если люди сейчас в этом году начинают строительство и до 1 марта 2021 года право не успеют зарегистрировать — необходимо сейчас подать уведомление о планируемом строительстве.

 

2f3c8252 7699 4ac0 ba56 26ea7844f1d9 

С уважением, генеральный директор СРО «Кадастровые инженеры юга»,

Высокинская Галина Дмитриевна