Тема следующего номера журнала «Мир Кадастра»  «Говорят, под Новый год»

Легко ли узаконить ИЖС?

ФЗ № 340 от 03.08.2018 года должен был по идее упростить гражданам узаконивание своих ИЖС, а на деле получилось «головоломка» и замкнутый круг.

 

Объясняю, почему так: до 2004 г., администрация города, отдел архитектуры заключали договора застройки при выделении земельного участка под застройку, составляли проект дома, согласовывали с застройщиком, и гражданин строился, по завершении изготавливал техническую документацию, где отражались все постройки, включая основное строение и хозяйственные постройки, если они имелись на участке. Органы БТИ отправляли данные по инвентаризационной стоимости объектов жилого фонда в налоговые органы и списки учтенных домостроений в местные органы власти.

С введением ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности» стало необходимым изготовление технического плана для постановки объектов на кадастровый учет.

 

Имея «Разрешение на строительство» на домостроения всё-таки было возможно изготовить технический план и тем самым узаконить ИЖС.

 

Теперь же граждане должны подготовить пакет документов согласно статье 51.1 ФЗ № 340 от 04.08.2018 г. а именно:

Читать далее
Закрыть

 

А теперь самое интересное: если домостроение построено до дня вступления в силу ФЗ № 340 без разрешительных документов, как быть?

 

Уведомления о начале строительства и уведомления о соответствии, указанных в уведомлении о планируемом строительстве ИЖС параметрам объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства архитектура городской администрации не имеет возможности принимать и выдавать, так как имеется на участке завершенный и готовый к эксплуатации дом. А технический план, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019) статья 24 гласит:

 

11.1. Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

 

Допустим гражданин построил ИЖС, соблюдая все нормы Градостроительного кодекса, администрация города выдает Уведомление о соответствии, согласно статье 55 ФЗ № 340. У них нет возможности отправить по межведу этот документ, и получается замкнутый круг.

 

А запросить сведения по объектам недвижимости — это что-то! Когда «Личный кабинет» не работает неделями, оплаченные заявки висят «как неоплаченные», узнать кадастровые номера по ранее учтенным объектам недвижимости не представляется возможным, так как без кадастрового номера информация не открывается, а без кадастрового номера запросить выписки из ЕГРН нет возможности.

 

Узаконив свои ИЖС, граждане будут оплачивать налог на имущество, государству выгодно было бы оформлять выписки ЕГРН без «проволочек», но на деле получается не так. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда только по необходимости граждане регистрируют свои права собственности на объекты, так как это очень сложно и накладно.

 

В нашем городе порядка 70% ИЖС, построенные после 2004 года, не имеют разрешительных документов, и что всем обращаться в суд?

 

О «дачной амнистии» — законотворцы, принимая новые акты, сначала усложняют нам жизнь, а потом вносят в эти акты изменения и тем самым предоставляют «снисхождение», но до определенного срока. Кто не успел, как говорится, тот опоздал. Ответ на вопрос, для чего продлевают дачную амнистию, прост, для того чтобы дать людям возможность без лишней волокиты оформить свои права на постройки. Может это нужно сделать и по отношению к ИЖС? Ведь все равно 70% незарегистрированных домостроений государство не будет сносить, только усложняют жизнь собственникам, а само государство теряет налогоплательщиков.

 

Мы часто встречаемся с такой ситуацией: без изготовления технического паспорта, на основании технического плана получаем выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Подходят за справкой с БТИ или за изготовлением технического паспорта, так как техническая инвентаризация не отменена (ст. 19 п.5 Жилищного кодекса) на жилой фонд, и обнаруживается разница в площадях, так как нормативы исчисления площади по кадастру и по технической инвентаризации отличаются. И то, что технический паспорт не является основанием для изготовления технического плана, я считаю неправильным и не дальновидным решением. Так как технические паспорта не отменены по законодательству, граждане обязаны заказывать техническую документацию, так почему бы ее не использовать при изготовлении технического плана?

 

Получается, что «хотелось как лучше — получилось как всегда», государство не упростило, а усложнило жизнь своим гражданам, и финансово в том числе.

 

Если в советские годы гражданину достаточно было иметь технический паспорт на домостроение, то теперь нужен и технический паспорт, и технический план. Уведомление о начале, уведомление о завершении надо ещё заполнять научиться… И бегать по кругу: администрация — кадастровый инженер, БТИ — администрация — МФЦ.

 

IMG 20190920 094156 1 

С уважением, кадастровый инженер Гаджиева Зубалжат Даудовна


 

Первый опыт с ОКС-ами

 

15 лет работаю в сфере БТИ, все время занимался землей (сначала землеустройством, потом кадастровыми работами). С июля этого года пришлось взяться за технические планы, кадастровый инженер, которая до этого занималась кадастровыми работами по ОКС-ам, уволилась и радикально поменяла род деятельности, хотя проработала в БТИ более 20 лет.

 

И началась веселая жизнь. Все время думал, что с ОКС-ами намного проще и легче чем с землей: померил, слепил технический план и готово! Ни тебе установления границ, ни спорных вопросов и другого «геморроя», ну кто связан с землей, тот поймет. Года три назад делал технический план на дом родителям, под диктовку другого кадастрового инженера, показалось, что нет ничего сложного.

 

Я думаю — у многих именно так все, что не хочется или не можется сделать -откладывается на потом. Вот и я домик померил и оставил до поры до времени, пока срок договора не стал критично подходить к концу. Дня три осваивал программку, которая рисует поэтажные планы, ну думаю всё, я в «шоколаде», молодец, освоил, остальная графика как в межевом плане, только чуть-чуть названия меняются.

 

Но пришло время определять площадь, и тут оказалась полная ж…жуть. Прочитал 90-й приказ, раза, наверное, три: вроде понятно написано (относительно), но вопросы остались. Решил спросить у других кадастровых инженеров, гуру ОКС-ов (все бывшие БТИ-шники), а оказывается, что они площадь как определяли раньше (с учетом вычета внутренних стен, дымоходов и т. д.), так и сейчас ее определяют. Что делать? Звоню в Кадастровую палату, благо есть знакомые люди. Ответили, что пока на этом не заостряют внимание, и кадастровый учет проходит, но подсказали, что внесли изменения в требования по подготовке технического плана, и теперь кадастровый инженер определяет площадь и местоположение ОКС-а, а не как раньше, только местоположение, а остальные данные вносятся из документа. В итоге пришел к выводу, что определение площади необходимо производить строго в соответствии с 90-м приказом, иначе я так понимаю, внесение заведомо ложных сведений в технический план. В 90-м приказе расписали все подробно, но воды и мути налили столько, что с первого, второго и даже с третьего раза не сразу поймешь, без подсказки «большого брата» или «сестры».

 

Пока суть да дело вышел в свет 267 ФЗ о внесении изменений, основное — продление «дачной амнистии», декларация — это, конечно, хорошо, но еще данный закон уравнял предельные максимальные цены на территориальное землеустройство и кадастровые работы на определенный перечень разрешенных использований земельных участков. У нас в регионе до этого момента были установлены только предельные максимальные цены на территориальное землеустройство, цена кадастровых работ определялась рынком. А теперь за 2500 р. и померь, и межевой план сделай. Короче прижимают кадастрового инженера со всех сторон!

 

Ну и напоследок, чтобы хотелось пожелать другим кадастровым инженерам ну и себе, читайте, вникайте, запоминайте и обязательно строго работайте в соответствии с действующим законодательством, потому что уже не знаешь откуда и что прилетит, и как в итоге ударит, а то, что и так пойдет. Ведь проходит кадастровый учет сегодня, а завтра может и боком выйти. Ну, а вообще я думаю, прорвемся! Лишь бы не отменили институт кадастрового инженера, и Кадастровая палата вплотную не начала заниматься кадастровыми работами. Всем побольше адекватных состоятельных клиентов и поменьше проблем и косяков!

 

 IMG 20190908 152027

C уважением, кадастровый инженер,

Приходько Михаил Владимирович